賃貸物件を契約する際に登場する「重要事項説明書」をご存知でしょうか？
契約書にサインする際に同時に説明されることが多いため、「契約書の一部？」と思われるかもしれませんが、契約書とは異なる書類です。
今回はこの重要事項説明書について、どのような書類なのか、また説明を聞く際のポイントについて解説します。
賃貸物件契約の際の重要事項説明書とは？
賃貸物件を契約する際に必要な「重要事項説明」とは、
●物件を扱う不動産仲介会社から借主に対して
●宅地建物取引士（宅建士）が
●物件そのものに関する事柄や契約内容を
●口頭で説明する
というもので、上記の条件をすべて満たす必要があります。
なぜこのようなことをするかというと、不動産関係の難しい用語や専門的でわかりにくい文章によって、契約書を読むだけでは借主側に誤解が生じる可能性があるためです。
そのため、宅建士の資格を持った社員が説明することが法律で決まっていますし、口頭での説明も義務付けられています。
説明を受ける際には、担当者が宅建士の証である「宅地建物取引証」を提示しているか確認しておき、説明を聞いた後、重要事項説明書に押印します。
なお賃貸物件に関しては、2017年10月以降は重要事項説明をパソコンやタブレットのカメラを通じておこなう「IT重説」が始まり、不動産会社まで出向かなくてもよくなりました。
賃貸物件の契約、契約書と重要事項説明書の違い
重要事項説明書はその物件を仲介する不動産会社が借主に対して説明する義務のある書類です。
対していわゆる「契約書」と呼ばれる賃貸借契約書は、貸主（大家）と借主の間で結ばれるもので、発行元が違います。
重項説明は、契約書にサインする前に契約内容について誤解が生じないようにする役割があると先ほど説明しましたが、ほとんどの場合、重要事項説明は契約書にサインするのと同じタイミングになります。
しかし、契約内容に関して理解できるか不安といった場合には、契約日までにあらかじめ重要事項説明書をもらえないか、不動産会社に交渉してみましょう。
自宅で目を通し、不明点があれば宅建士の重要事項説明の場で質問することができます。
そんな重要事項説明ですが、書面が発行されないパターンがあります。
貸主（大家）と借主が直接賃貸契約を結ぶ、または管理会社が直接貸し出しているといった場合、貸主側には重要事項説明の義務がありません。
その場合、契約書には記載されず重要事項説明書には記載される内容は、借主側で確認しておくことをおすすめします。
重要事項説明書のみに記載される内容
●不動産会社の情報：会社の代表者、所在地、連絡先など
●建物の権利に関する情報：抵当権の設定など
●法律上の制限に関する情報：災害警戒区域の可否など
●建物の設備の情報：電気・ガス・上下水道の整備状況など
●普段の管理先についての情報：入居後、何かあった場合の連絡先
●その他：石綿調査・耐震診断の有無
賃貸契約の重要事項説明書、押さえおきたい項目のポイントとは？
重要事項説明の内容は多岐に渡ります。
以下の項目は、重要事項説明のなかでも特に確認しておきたい項目ですので、理解できない内容があれば担当の宅建士に質問してみましょう。
家賃以外に発生する費用
敷金、礼金、家賃保証会社に支払う保証料など入居時に発生するものから、町内会費や駐車場・駐輪場代など毎月発生するものもあります。
更新料・更新事務手数料
2年ごとなどのタイミングで、その後もその物件に住み続けるために貸主に支払う費用を更新料と言います。
更新料の有無や金額は地域によって異なり、さらに不動産会社に支払う更新事務手数料が発生する場合もあります。
退去予告の時期
住んでいる物件から退去する場合、事前に不動産会社に知らせなくてはなりません。
1か月前としているところが多いものの、それ以上前に設定しているところがありますので要チェックです。
退去時の敷金などについて
契約期間中に家賃を滞納した場合や、部屋の修繕費として最初に貸主に預けておくお金が敷金です。
借主には部屋の「原状回復義務」がありますが、普通に暮らしている範囲で起こる部屋の劣化（クッションフロアの凹みなど）の修繕や、退去後のクリーニングは貸主側に義務があります。
ですが、原状回復義務以上の費用負担を借主側に求める内容になっていることがあるため、確認しておきましょう。
管理の委託先
部屋に備え付けの設備が故障した、他の入居者との間でトラブルや困りごとがある、といった際にどこに連絡すればよいのか記載してあります。
禁止事項
石油ストーブの使用、ルームシェア、ペットの飼育、楽器演奏など、物件によって許可されているものと禁止の事項があります。
まとめ
今回は賃貸契約を結ぶ際の重要事項説明書について、その内容と契約書との違い、チェックすべきポイントなどについて解説しました。
いざ契約の場面で重要事項説明を聞いていると、疑問点があっても質問しづらく感じるかもしれません。
それでもその後の生活に少なからず影響があるかもしれませんので、担当者に遠慮することなく聞いてみてくだいね。
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